# Что не так с исламской ипотекой? «Беспроцентная» рассрочка, которая выгодна банку

- Источник: https://blogbankir.ru/post/17846-chto-ne-tak-s-islamskoy-ipotekoy-besprocentnaya-rassrochka/
- Дата публикации: 2026-06-10 18:40 МСК
- Канал: «Дайджест» (blogbankir.ru, @blogbankir)
- Темы: Ипотека

---

**Что не так с исламской ипотекой? «Беспроцентная» рассрочка, которая выгодна банку**

_А ведь хорошо мусульманам — у них запрещены проценты по кредитам, да?_

На самом деле там та же кабала, только в обёртке покрасивее.

**Как это работает**

Ссудный процент (**рибу**) в исламе под запретом, поэтому обход придумали простой: банк сам выкупает понравившуюся вам квартиру и перепродаёт её вам по фиксированной цене с наценкой.
Называется это **мурабаха**.

Формально получается не процент, а рассрочка.

В России это не экзотика, а официальный эксперимент. Стартовал он в сентябре 2023 года в Башкортостане, Дагестане, Татарстане и Чечне, а летом 2025-го его продлили до 1 сентября 2028 года.

**Список «нельзя**»

Не каждая квартира может стать ипотечной:

— выбор объектов сильно **ограничен**: если это новостройка, застройщик и сам ЖК должны быть строго одобрены Шариатским советом банка;
— никаких **льготных** программ (семейная, IT, сельская)
— объект должен быть без перепланировок, есть **ограничения** по году постройки и допускается износ не более 50%;
— использовать **материнский капитал**или **выделить доли** детям теоретически можно, но на практике это превращается в **бюрократический ад**из-за того, что собственником квартиры до конца выплаты фактически остается банк.
— первоначальный взнос только живыми деньгами и заранее: **30%** (а где-то и все**50%**) лежат в банке ещё до того, как банк выкупит квартиру.

Уже на этом этапе круг покупателей сильно сужается. Но идём дальше.

**Калькуляция сделки**

Возьмём типичный пример исламской ипотеки. Заём 3.5 млн на 20 лет, ежемесячный платёж — **58 080 ₽**.
Чистая переплата за весь срок почти**10,5 млн** рублей! Переводим в привычные годовые и получаем **около 19,8%**.

Сейчас это допустимая ипотечная ставка по нынешним временам. Но вся соль в том, что эта наценка зафиксирована на старте и не пересматривается уже никогда. И вот почему это важно.

**Рефинансироваться нельзя**
По обычной ипотеке допускается перекредитование в другом банке, если предложат ставку ниже. Здесь же процента как бы нет, вот договор, вот фикс. стоимость кредита, ключевая ставка не важна, а ваш платёж так и останется одинаковым на все 20 лет.

**Досрочка почти не работает**
По обычным кредитам банк обязан засчитывать переплату ежемесячных платежей или досрочных платежей.
Здесь же цена зафиксирована по договору.
Банк _может_ пойти навстречу и снизить её допсоглашением, но это его добрая воля (подарок — **Табару**), а не обязанность. По многим программам вы вообще обязаны выплатить всю сумму целиком, без всякого перерасчёта.
Вот таким образом банк и отыгрывает себе всё.
Гасите вы строго по графику или закидываете сверху — он всё равно получит свои 13,9 млн при любом раскладе.

**А плюсы будут?— Нет штрафов и пеней** за просрочку (_рибу_ нельзя — значит, и карательных процентов нет). Впрочем, чтобы заёмщики не наглели, банки могут прописать в договоре **неустойку**, которая полностью уходит на **благотворительность**.
—**нет обязательной страховки,** хотя жизнь и здоровье в рамках любой ипотеки всё равно разумнее страховать;
—**налоговый вычет**оформить можно, но на стоимость покупки, а не на «проценты» — их же формально нет.
— Если кто-то думает, что такая _рассрочка_ не отображается в БКИ — ещё как отображается.

📌 [Дайджест](https://t.me/+5hNzlYcjnVk4OTAy)